De aankoop van een tweede huis in Italië, koopovereenkomst, eigendomsoverdracht

De voorlopige koopovereenkomst

Als het bod is aanvaard, dan is de volgende stap de ondertekening van het voorlopig koopcontract. Hierbij moet een acconto, aanbetaling worden gedaan, tenzij dit al niet eerder bij het uitbrengen van het bod is gebeurd. Zorg er in beide gevallen wel voor dat je zwart op wit zet dat je de aanbetaling terug krijgt als de koop niet doorgaat en deponeer de aanbetaling bij een notaris.

Op het moment dat zowel de koper als de verkoper het contract hebben ondertekend, is het voor beide partijen bindend, tenzij je ontbindende voorwaarden hebt laten opnemen. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden, clausola condizionale / resolutivo zijn vergelijkbaar met hier: het niet verkrijgen van een bouwvergunning of het niet verkrijgen van een hypotheek. Het is in Italia niet gebruikelijk ontbindende voorwaarden te hanteren, houd echter wel voet bij stuk.

Vaak wordt het kadastraal onderzoek pas na het ondertekenen van het compromesso verricht, maar het is verstandiger om dit vóór het uitbrengen van je bod te doen. Ook geeft het onderzoek inzicht in wie de eigenaren of erfgenamen van de desbetreffende woning zijn; deze moeten allemaal meetekenen / instemmen met de verkoop.

Als je een huis met landbouwgrond koopt, dan hebben aangrenzende boeren of degene die het land bewerkt het eerste recht op koop. Willen ze de grond niet kopen, dan moeten ze een verklaring tekenen waarin ze afzien van koop voor de opgegeven prijs. Na de compromesso gaat de notaris in de registers uitzoeken of alles in orde is met het huis en of er geen hypotheken of beslagen op rusten.

Opknappertje als Tweede huis in Italie © Claudia Zanin

De eigendomsoverdracht

Il notaio, de notaris regelt de uiteindelijke overdracht. Zodra hij heeft vastgesteld dat alles in orde is, zal hij beide partijen uitnodigen om l'atto, de koopakte te ondertekenen. De koopprijs is aan de verkoper verschuldigd op het moment dat de akte van eigendomsoverdracht wordt ondertekend.

In tegenstelling tot Nederland, is het in Italia ongebruikelijk dat de notaris zich met de betaling van de koopprijs bemoeit. De koper moet de notaris betalen en mag hem dus, net zoals in Nederland, kiezen. Het is aan te raden om een notaris te zoeken die geen bezwaar heeft om de betalingen via zijn kantoor te laten lopen, dit garandeert vaak een vlottere afhandeling en voorkomt complicaties.

Huis kopen Italie - de bijkomende aankoopkosten

De hoogte van deze kosten zijn afhankelijk van het al dan niet inschakelen van eventuele experts tijdens het aankoopproces. Hieronder volgt een overzicht van enkele bijkomende kosten:

Notariskosten bedragen 1 à 3% van de verkoopprijs excl. IVA (20%).
Voor een tweede woning bedraagt de overdrachtbelasting 10% van de kadastrale waarde. Hieronder vallen voor niet residenten de registratiebelasting (7%), de kadastrale belastingen (1%) en de hypotheekbelasting (1 à 2% van de hypotheeksom). De notaris int deze kosten bij de eigendomsoverdracht.
De makelaarskosten worden gedeeld door koper en verkoper en bedragen 3 à 8% excl. IVA. In Italië is de makelaar onafhankelijk, zijn taak is om kopers en verkopers tot elkaar te brengen en de koop tot een goed einde te brengen. Dit houdt in dat hij aan beide partijen commissie mag vragen. Daarnaast is het ook gebruikelijk dat de makelaar de woning voor een hoger bedrag dan de vraagprijs verkoopt. Het verschil wordt tevens als zijn commissie beschouwd. Als de woning bij meerdere makelaars in portefeuille zit, kan het dus zijn dat, in tegenstelling tot in Nederland, de prijs verschilt. Als koper ben je de makelaarskosten al verschuldigd op het moment dat de verkoper op je bod is ingegaan. Maar vaak zijn makelaars bereid akkoord te gaan met de afspraak dat de commissie pas opeisbaar wordt op het moment dat de akte van eigendomsoverdracht wordt gepasseerd. Dit kan je kosten besparen indien levering uitblijft.
Kosten van het eventueel inhuren van andere experts zoals de ragioniere, accountant, traduttore, vertaler en avvocato, advocaat.

Proverbio

Er zijn tal van spreekwoorden die te maken hebben met het eigen huis. In het Italiaans prachtig, maar helaas vaak zonder Nederlandse variant. Ze zijn echter te leuk om je ze te onthouden.